▲京華城2019周年慶首日，館內不見人潮。（圖／記者蔡惠如攝）
記者蔡惠如／綜合報導
在9／25即將4度開放標售的京華城，這次底價直接打9折，從342億元起標，顯示出「加速處分」的決心，近期周年慶開打，館內因多數一線商家已撤櫃，仍呈現空曠的狀態，相較於18年前風光開幕，一天就創下50萬人的來客的輝煌榮景，許多人認為是信義區崛起，地處邊陲的京華城被「邊緣化」，內部老員工透露，商圈與環境並非最大原因。
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京華城風光不再，許多人分析是無法跟信義區串連，無法成就共聚經濟，其實京華城在當初開幕時，是以「購物中心」的定位自居，許多購物中心都是「單店行銷」，以全方面與全客層為主打，在不在商圈內其實並非經營致命傷。
▲館內人潮最多的BabyBoss也宣布11月底停業。（圖／記者蔡惠如攝）
建築設計不良，動線不順
京華城賣場最醒目的，當然是高達11樓高的巨型球體，其建築是由威京總部集團創辦人沈慶京，與美國捷得國際建築師事務所共同發想，以中國文化「雙龍抱珠」的概念興建，巨型的圓球搭配L型的外建築，從外觀看起來很有意象，氣勢驚人，而對商場營運則不是這麼回事。
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▲從外部看球體氣勢驚人，內部卻結構複雜。（圖／記者湯興漢攝）
球體的賣場規劃本就比正方的空間困難，商家進駐時的裝潢與細部安裝、器材，都會影響成本與坪效，加上室內挑高通透的空間設計，從B3樓的美食街直通到12樓的挑高，光是空調費用最高每月就花了1200萬元，且曲折的內部讓民眾容易迷失方向，電梯的擺置與上下的動線，在人潮多的時候就會不順暢。
▲大而通透的空間，相對電費也驚人。（圖／記者蔡惠如攝）
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且京華城的樓地板面積突破6萬坪，大部分民眾是無法一天逛完的，對此也規劃橫跨3層樓的手扶梯，又讓整體的線條更為複雜，民眾走不到出口或無法簡單移動，廠商營運規劃難度也更高，無法成就一個簡單順暢的動線。
經營策略失準，未把握轉型時機
民眾在前往一般百貨時，多半的原因是「目的型」，打算去買某樣東西、跟朋友聚餐等，而民眾要去購物中心，多半是想打發時間，所以購物中心需要提供娛樂、餐飲、物販以及全家大小的需求，可以讓民眾耗一整天，賣場規劃缺乏目標性，無法精準打中每種消費族群的需求。
信義區在近10年左右崛起，當時京華城未及時打造出賣場特色，做出別的百貨無法取代的「優勢」，假設若當初決定主攻親子客層，仔細規劃經營，搭配大面積的空間，遊樂園、爸媽休息的餐飲空間、書店或體驗館等，說不定會成為親子客群中的假日首選。