牧
主計總處在今年四月底的時候，發佈第一季經濟成長率，從預估值的3.26%腰斬到實際的1.54%。在主計總處的新聞稿中，還同時出現一段話：
「惟占逾85%之住宅服務成長平穩，概估『整體』不動產業實質成長4.29%，對經濟成長貢獻0.34個百分點。」
好啦，馬上就有媒體與專家出來歌功頌德：泥看看泥看看！經濟成長率不過1.54%，不動產業就貢獻了0.34%，佔去五分之一。要是沒有不動產業的幫助，GDP數字不知道會多難看。不動產業就是推動景氣搖籃的手，台灣經濟的火車頭，民族的救星，世界的偉人……皇恩浩蕩啊！
先不論「季」的數字變化本來波動就大，這些專家媒體根本不知道，或是他們故意不說的是：根據主計處對GDP的分類方式，不管自住或租屋，全台灣「每個住戶」都算是不動產業。
什麼？！！！！
事情是這樣的：主計處所謂「整體」不動產業（行業分類代碼L）包括兩個項目：一般人認知的不動產業，也就是從事不動產開發、經營及管理等行業，列為項目LA，僅佔一成五。另外一部分叫做「住宅服務」，列為項目LB，佔了八成五。今年第一季「整體」不動產業所創造0.34%的GDP成長貢獻，就是由「真正的不動產業」與「住宅服務」兩者貢獻合計出來的。
那，什麼行業叫住宅服務？規模居然是真正不動產業的五倍以上？其實，所謂的「住宅服務」根本不是一個行業，它指的是「全國住宅對住戶所提供的服務」。是誰擁有這些房子不重要：如果你是租房子居住，繳納給房東的租金便計入住宅服務當中。如果你是自住，就會當你是「自己出租給自己」，先推算出一個虛擬租金，然後計入住宅服務當中。也就是說，不管自住或出租，全國所有房子對住戶所提供的服務價值，都會換算成租金，算進GDP中。有趣吧！
這是國際準則SNA下的一個特殊項目。由於「住宅服務」不是一個行業，但性質與一般人認知的不動產業「內涵較為接近」，主計總處就把「住宅服務」的合計放到不動產業下（先前叫做「不動產與租賃業」）。這就恰好給了不動產業膨風的機會，一膨膨成六七倍，讓本來已經有大頭症的建商頭更大，也剛好符合我們政府把不動產業當做「最重點保護產業」的秘密國策。
「真正」的不動產業，雖然佔媒體的版面很大，佔全體產業產出的比例，卻比你想像中低很多。從70年到最新的資料（100年），真正的不動產業（LA）國內生產毛額，佔全體產業的比例，向來不超過1.5%。但經過全國住戶「住宅服務」的加持後，暴增為8到9個百分點，成為最重要的國內…嗯…「產業」之一？
馬上會有人會跳出來說，「不對不對，不動產業與其他產業的關聯性大……」很有趣的是，房價高漲的這幾年，應該跟不動產業最相關的營造業，成長居然不時會出現負值。而主計總處的「產業關聯分析」也指出：不動產服務屬於「既不易帶動其他產業起飛，也不易因其他產業發展而受影響，為聯鎖效果最低的產業」之一。（猜猜看為什麼？）
這些事實，建商會跟你說嗎？當然不會。政府會對你說嗎？也不會。那些專家媒體會跟你說嗎？更不會！
這就是為什麼台灣建商們要花這麼多錢投入廣告與置入行銷。他們不僅僅是要你買房子，而是要徹底地改變你的印象與觀念，讓政客能夠順利推行建商們想要的政策。基本上，所有你在媒體上看到「不動產業對經濟貢獻」的相關數字，幾乎全部都用「住宅服務」灌水過。反正又有哪個住戶會想到，自己也會莫名其妙地變成不動產業？
這應該是威權統治結束後，全台最大的洗腦工程。不信？可以做份抽樣統計，要民眾猜「不動產業」每年的產出佔全國GDP多少百分比，我相信很多人的答案都是兩位數。
很多人都誤認為高房價可以灌水GDP。事實上，由於「住宅服務」佔GDP比重遠高於「真正的不動產業」，透過高房價提高總體GDP是沒多大用處的，這也正是大家目前所看到的情形：馬政府上台後，房價雖快速增長，但空屋率跟著高，房租水準便被壓抑。影響所及就是整體不動產業（含住宅服務）對GDP成長的貢獻不增反降（如圖中的綠線）。美國經濟分析局（BEA）也指出，房價上漲過程中，會有拉低房租的效果。所以抑制房價，降低空屋率，讓租金水準合理化，才能真正提昇GDP。同樣地，分析「真正不動產業」對經濟的貢獻時，也必須同時考量高房價對租金水準與經濟成長的傷害，方為公允。
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●作者牧，美國麻塞諸塞州，博，任教於某大學。以上言論不代表本報立場。ET論壇歡迎更多聲音與討論，來稿請寄editor@ettoday.net
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