買房子最care「公設比」？ 律師點出「這個」才重要！

▲律師一句點出「買房重點」！（圖／時報出版提供）

文／蔡志揚

要知道什麼是公設比，首先要有一個觀念：房子的產權面積是由專有面積加上共有面積所組成。專有面積依公寓大廈管理條例，是指公寓大廈中具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者，也就是室內空間(主建物)及陽台、雨遮(附屬建物)。共有面積則依建物所有權第一次登記法令，包含：

⑴共同出入、休憩交誼區域，如走廊、樓梯、門廳、通道、昇降機間等。

⑵空調通風設施區域，如地下室機房、屋頂機房、冷氣機房、電梯機房等。

⑶法定防空避難室。

⑷法定停車空間。(含車道及其必要空間)

⑸給水排水區域，如水箱、蓄水池、水塔等。

⑹配電場所，如變電室、配電室、受電室等。

⑺管理委員會使用空間。

⑻其他。

登記面積則是專有面積加上共有面積。想像一下，家門內就是專有的地方／專有面積，家門外就是公用的地方／共有面積。為什麼需要公用的地方呢？因為要進到家裡，勢必得經過大樓的大廳、走廊、樓電梯等，又或是日常生活中必須的水塔、機房等，都是組成一間房子不可缺少的部分，所以共有面積是組成新大樓不可或缺的一部分。

假設家裡的專有面積是二十八坪，另持分了外面的共有面積十二坪，產權就會登記成四十坪(先不考慮停車位)。而一般認為的公設比便是以「共有面積÷登記面積」，以上述例子而言，公設比便是30％(12坪÷40坪)。

「公設比」不是法定名詞，也沒有法定的定義與算法，所以與其關心公設比的高低，倒不如多花心思在專有面積上，好好想想專有面積是否符合生活需求。一般正常的實施者會規劃合理的公設比，因為公設比愈高其實愈難銷售，如果房子賣不掉，即意味著實施者投入的成本無法回收，對實施者來說就麻煩大了。特別要注意的是，沒有天花板的空間，比如說中庭花園、露台是無法做為產權登記的。

●作者：蔡志揚，執業律師，輔仁大學法學碩士，專攻營建法。自九二一地震後開始接觸都市更新案件，為當今都更實務經驗最豐富的律師之一，審閱過數百件都更合約及合建契約。本文出自時報文化新書《一次看穿都更×合建契約陷阱：良心律師專業解碼老屋改建眉角》以上言論不代表本報立場，本報有刪修權。88論壇歡迎多元的聲音與觀點，來稿請寄：[e-mail]