▲西門町近幾年又興盛起來。（圖／記者盧映慈攝，下同）
記者盧映慈、周亭瑋、丁維瑀／專題報導
「西門的特色就是沒特色」
西門町近幾年租金又開始看漲，原本以為已經沒落的地區，又變成台北必去的十大商圈之一，老字號的門卡迪咖啡卻不敵這波租金的漲勢而歇業，取而代之的是國際品牌Jordan的進駐，也開始一波新舊交替。到底為什麼西門可以重新發展起來，西門徒步區街區發展促進會理事長劉家鑫說，「那是因為我們什麼都有，食衣住行育樂，來這邊一次滿足。」
西門商圈在日治時期仿造淺草徒步區規劃而成，曾經繁榮一時，但隨著光復後的交通變遷，加上東區、信義計劃區的規劃，逐漸沒落下來；經濟部在1999年成立西門區的促進會，也是全台第一個徒步區促進會，想重新振作商圈，但持續幾年的經營沒有起色，2006年的西門町陷入一片黯淡，劉家鑫搖搖頭，「那時候西門關了4、5家店有，基本上沒什麼生意了。」
▲還沒晚上人潮就非常多。
劉家鑫說，那時候好多房客想要降房租，房東們跑來找他商量，他極力勸說「降就降，房子是你的你怕什麼？大家要懂得共體時艱，繼續讓人走，到時候變成一片冷清，誰還要來？你租都租不出去」；有人聽了之後，從原本22萬的店租降成19萬，但還是有個人死撐著不願意降，每天在門口抽菸煩惱，直到最後被逼的沒辦法才妥協。「撐過那段，現在不是很好？租金比起來至少漲5成。」
西門紅樓在日治時代等於當地的百貨公司，萬年大樓則是少數的戲院，當時電視還不普遍，民眾的娛樂就是上街看看電影，成了最熱門的地方；光復後，在1973年改建成商場，包括流行服飾、球鞋、手錶、手機、漫畫雜誌等都可以找得到，最具特色的則是一整層的模型店，成為橫跨新舊世代的記憶，劉家鑫說，「萬年大樓真的是個奇蹟，西門町其他樓上的店面，不是倉庫、理髮就是旅店，很少有像這樣做得起來的。」
▲萬年大樓是橫跨新舊一代的記憶，其中的模型店最具當地特色。
以前捷運還沒營運的時候，中華路上的中華商場是最熱鬧的地方，共有8座3層樓的店家緊鄰西門町，也帶動源源不絕的人潮，但1992年為了興建捷運而拆除，中華路那側便沒落了；捷運站6號出口一出來，接到漢中街、峨嵋街，也就是所謂的「蛋黃區」，大家繞到路口都會左轉武昌街、而不會右轉中華路，劉家鑫攤手，「我問為什麼不走這邊，他們說『不想走回頭路啊』，沒落的路沒人走。」
▲捷運西門站6號出口一出來，就是租金高漲的蛋黃區，也是人潮最多的地方。
談到為什麼西門町又可以重新發展起來，劉家鑫認為，是因為「西門町的特色就是沒有特色」，你可以在這邊找到任何品牌的東西，光是飲料店，叫得出名號的在這邊都有分店，「吃東西你有貴的、有便宜的；買東西有新潮的，有懷舊的，像一個手機殼，你上星期看到，這星期再來買就沒有了，店家也不重複進貨，永遠來都是新的，所以東西一來大家就搶著買。」
▲紅樓商場歷史悠久，也成為文化中的記憶。
這邊的柱子比人家房子還貴！
不過只有潮流也不行，如果沒有變化，店還是做不長，劉家鑫說，之前有一家賣冰淇淋的店，剛開幕也是大排長龍，後來就沒人要吃了，大家寧願去阿宗麵線，「冰淇淋你吃來吃去都一樣，阿宗麵線雖然當地人也吃到不想吃，但他賣什麼？回憶跟特色！」如果只是仿效外來的流行文化，幾個月就得被淘汰。
「其他地方的商圈都要進加護病房了」，劉家鑫說，像各地的「XX街」，比如是賣衣服的，那買到衣服之後誰還想逛？再比如信義計劃區跟東區，馬路這麼大條，除非特別去哪一家店，不然不會想走到另一頭，變成只有單邊有生意；「新鮮感過了，店租又貴，一般人不會常去逛」，而西門町走完全不同的路線，專攻庶民生活，來這邊可以吃東西、喝飲料、買衣服、看電影，「還有觀傳局的官員跟我說，他會特地來這邊買手機殼！」
▲捷運西門站6號出口是個分水嶺，左邊的店租便宜，右邊的店租可以漲到3倍以上。
在觀光熱潮跟經濟繁榮之下，目前西門町的店租每坪大約落在2~3萬8千元左右，更誇張的是，光是成都路跟漢中街上的一根「柱子」就可以租到3萬，但同樣是漢中街，捷運1號出口出來的那條就顯得冷清；「這邊喔，店面50幾坪還加地下室，只租12萬，比人家柱子還不如」，劉家鑫比著成都路切開的路口，一左一右，價錢至少都差到3倍以上，「再漲下去，所有的店都要開到24小時了！」
▲▼西門町蛋黃區（精華區）。（圖／記者周亭瑋攝）
永慶房屋西門店表示，在西門町有分蛋黃區跟蛋白區，蛋黃區就是指峨嵋街、漢中街的交叉口，也是最靠近6號出口的地方，那邊店面租金差不多都2~3萬8千元，而賣的話，有史以來的單價是每坪1300多萬；另外，雖然住家不多，但租金也居高不下，光是15坪的套房就可以租到2萬左右，「不過這邊比較特別，行情一直在跳，只要有一間空，後面就等著替補，譬如說前一個租30萬，下面的已經用40萬在等了。」
▲一根柱子比人家房子還貴，上面的多國語言也顯示觀光客來的人潮分布平均。（圖／記者盧映慈攝，下同）
「這邊的租金都是像塔一樣疊上去，不是一坪加1、2千，可能一次就加個10萬」，永慶表示，這2年交易量比較少，但價格還是算持平，比較沒有受到大環境景氣的影響；「精華區很多都3年一約，除非你是比較大坪數型的，他願意跟你打長約，不然基本上都以3年為限，3年就調漲一次，所以可能今天租金上漲，下一個可能就在standby了。」
劉家鑫也表示，一根柱子一般是兩面，但三角窗的柱子有四面，像這種熱門的柱子就有2個房東，一人差不多收3萬左右，「比很多地方的房子還貴」；而到了昆明、西寧南路的「蛋白區」，租金熱度就瞬間減少許多，「不過現在觀光客多，他們做旅店，也滿好賺的。」
▲Jordan廣告店開出高天價的房租，連帶影響當地行情。
提到三角窗的經濟效益，就會想到紅樓旁那家大型的Jordan，3700萬的高天價也打擊了旁邊的店家們；像門卡迪傳出租金要漲到3200萬，所以只好黯然歇業，劉家鑫說，「其實沒有這麼貴，但的確是比行情貴了點，沒辦法，年輕一輩就是都按照規矩來，旁邊租這麼多，不漲說不過去，不過他們應該還會再開啦。」
劉家鑫說，老一輩還是會顧念情感，就算要漲價頂多漲個1、2%，「但是你原本給人30萬，房仲拿著40萬的約在等，你要租不租給出錢多的？」當然原房客有優先選擇權，聽到房東來試探，為了不要被趕走，就算咬牙也要付這些錢，最不虧的還是房東。「西門町看起來很光榮，但每個店家都很辛苦，大環境沒有以前好」，他笑笑，「但你做過西門町你就去不了其他地方了，因為沒有人潮。」
▲老字號的門卡迪因為不敵高租金而歇業，顯示新舊轉換、國際品牌與在地小店的競爭。
不過現在西門的房價漲得這麼誇張，劉家鑫難掩不悅的說，其實投資客也是一個原因，「他們人不多啦，但一次都買10幾間，還都買在蛋黃區」，他搖搖頭，「當然會破壞行情啊！」他說，投資客之間有個不成文規定，就是租金是買價的2%，買4億就是1年8百萬、1個月6、70萬，所以投資客為了把房子賣高價，一定會提高租金，一下就拉上來，「我只能道德勸說啊！」
西門的「年輕世代」
不過西門町的組成除了觀光客之外，台灣人其實才是主力，根據捷運局統計，每天西門捷運站大約有15萬的人次，如果扣掉進出站的折半，等於大約有7萬人來到西門，加上坐公車、計程車來的人，每天大約有9萬多，其中年齡大約集中在18~25歲左右；劉家鑫笑說，他在這邊算是「老頭」，看著這些高中生、大學生，每個人都說「好新鮮！好好玩！」他真的不知道有什麼特別的，「從小住這裡，早就看膩了！」
「還有很特別的是，高中生每個人手上都要拿一杯飲料，好像不拿飲料就不潮一樣，結果也沒喝幾口就丟掉，遊民都有好多飲料可以喝」，劉家鑫說，這些年輕人大概身上就帶個500、1000的，吃個飯、逛個街，買個小東西很夠，所以西門的東西絕對不能貴；「如果真的要買貴的潮牌，就先看好，回家跟爸媽拿錢再來買，不然就自己存錢」，所以潮牌在當地只是廣告店，是給這些想消費的人看「實體DM」的。
西門町的次文化也是因為年輕人多，像塗鴉牆、紋身街、動漫，「還有給人刺安全帽的呢！」各國來這裡的觀光客也都偏年輕，大家都喜歡這種「庶民式」的生活、逛攤販，也成為西門町雖然亂、但亂中有序的特色；「有人說要把這邊的招牌都改一樣，建成圓環就是這樣被搞壞的！統一的東西最難看！」劉家鑫說，連德國的學者來，都稱讚這邊的招牌亂得很有特色，「改得整整齊齊，我不如去百貨公司地下美食街。」
劉家鑫解釋說，建成圓環原本也是攤販亂亂的，但後來請了有名的設計師來改造，「洗碗槽全部改成小小一個，哪夠用？」攤販只好搬走，圓環就這樣被搞壞了，西門町絕對不能再重蹈覆轍；另外，像東區跟信義計劃區為什麼沒落、空屋率高，因為店面都大得不像話，「店這麼大，店租這麼貴，只有財團有這個能力進駐，如果可以把100坪改成20坪5間，那就很好租。」
劉家鑫提到，像捷運站底下的地下街店面，那時候問幾個年輕人要不要租，他們說「一個月10萬的租金我們付不起」，他才發現這些店面大小跟租金的比例不正確，建議政府給年輕人機會便宜租，「他們有想法，給他們機會，就能更帶動西門的發展」；西門也是最早出現店中店的地方，由二房東租一整層、一整棟再分割租，服飾店旁邊有首飾店，買完衣服配首飾，老闆們也高興，客人也高興。
另一個年輕人多的原因，也是因為「很安全」，劉家鑫說，以前提到西門町，一定會想到色情行業，還有援交妹，那些退伍老兵就拿著一份報紙坐在那邊，「好像在看報紙，其實在看妹子」，還好這些人慢慢沒落下去，西門町才又治安好起來；「所以我就跟他們說，絕對不能有夜店，開一家抓一家，只要有夜店一定有毒品，有毒品就有幫派，西門町會被搞垮的」，他聯絡紅樓旁的警察局嚴厲取締，才能保有現在西門的風貌。
現在西門町的經營方式是「外包BOT」，由廣告公司承租，盈虧自負，但要負責把西門町管理好、修理椅子路燈、擺放垃圾桶跟清潔等，「很多人想複製這個模式，但我覺得很難啦，有哪個地方像這種不大不小的路？師大夜市路太小，沒有垃圾桶，所以環境髒亂，東區路又太大，做不起來，能夠『徒步』逛街，才是西門成功的原因」，劉家鑫笑著說，「這是西門獨一無二的所在。」
商圈是文化帶起的
不過西門町達人林恆陞認為，西門的發展是「文化帶動商業」。「你們知道新光三越信義店開了一個劇場嗎？他們扭轉了週年慶時，店內才有較多人的劣象！」他說，以往商圈用週年慶、節日等降價促銷來吸引顧客消費，反而導致大家都在等降價才去購物，但只有「文化」可以提高來客率。
暱稱「陞哥」的林恆陞說，「以往，最繁榮的核心商圈，通常是面積夠大、容量多，還有特色，但早期通常是單一核心商圈，和以前相比，現在人口變多，加上交通方便，以及物質所得的增加。」；台北早期通常是一個核心商圈最繁榮，從清朝的艋舺、大稻埕，到日治時期的大稻埕、榮町，戰後上一波繁榮時期的西門町，都是一方沒落一方興起，現在人口比以前多，加上交通、所得等因素，是多個核心商圈並存的時代，這也是西門能夠再次興起的原因之一。
▲西門町達人林恆陞表示，像天后宮就是西門獨有的特色之一。
西門町由於發展比較早，在房子、商店形態都是一種「老舊」，跟80年代東區、90年代信義計畫區起來之後，西門町相對沒落，當時報紙還形容西門有10多，像是「老人多、援交妹多」，在2006、2007前後的西門，還普遍留有負面印象；不過在促進會打出「文化、美食、購物」的口號之後，大家慢慢意識到西門不只是可以享樂的地方，還有不同世代之間的記憶、歷史價值，慢慢的形成一種扭轉的情勢。
陞哥舉例，現在很多公司都會拍微電影來行銷，不是單純的推商品，而是把自己跟消費者放在一起，因為我們是一體的、有共同記憶的，所以才會買你們的東西，西門也是如此；「外界都說西門是因為捷運通車、蓋紅樓、興建徒步區、國外背包客大增而紅起來，這些的確很重要，但最大的原因是商圈評選冠軍3連霸之後，大家看到原來西門町這麼豐富、這麼好。」
▲西門的特色是新舊的文化交替。
西門不只有年輕人
陞哥說，捷運板南線通車是1999年，徒步區啟動是在2000年，西門紅樓開始營運是2002年，當時西門町還處於低潮期，都跟西門的繁榮時間剛好錯開，「如果要說捷運通車就可以繁榮，那全台北捷運可以到的地方應該都要很繁榮才對」；商圈評選冠軍之後，因為太出眾人意外，媒體開始大幅報導，尤其是商業周刊的18頁專題報導，西門町美食多、特色街多，讓西門重新受到注意。
西門的租金2011年還輸台北車站站前，2012年第三季就贏了，2016年還輸東區，2017年第一季就持平，「但東區的空屋率高，所以實際上已經超越東區了」；陞哥說，許多人以為西門町以年輕人居多，但其實是年輕人愛逛街，所以大部分商圈，都是年輕人居多，但西門町發展較早，反而老中青都有。
▲蜂大咖啡有著傳統中藥店的外觀，有不少人會來這裡懷舊。
陞哥帶記者們實際走了一圈，年輕人不少，但老年人也很多，像是蜂大咖啡等歷史悠久的咖啡店，還有影城下的露天座席，都有滿滿的中年男子、老人家，「講一個蜂大咖啡的小故事，以前老闆是賣蜂蜜的，被蜜蜂叮傷後改咖啡廳，但大家都以為『蜂大』是蜜蜂大王，其實『蜂大』是蜂蜜大王」，陞哥笑著說，「我看了好多報導，都沒有人寫對。」
陞哥說，文化、美食、購物還可以細分，像西門的文化就有「古蹟、展演、電影、音樂、藝術（美術跟建築）、次文化」，美食則有「美食、咖啡」，這是西門的優勢；根據外國報導，台北是世界10大美食、6大咖啡城市，華爾街日報也說，上海菜比上海道地，全台第一家咖啡店就在西門，連逝世的美食評論家韓良露都說，台北美食以西門町最為多元。
▲西門的「中西」美食是可以發展的特色。
台北三大百年商圈
「西門町是開放式，信義計劃區則以封閉的大型商場為主」，陞哥驕傲的說，西門叮跟其他地方不同，它是36宮格的街區組成，不像其他地方是一條一條的，而是正方形的，由3條徒步區跟中華路18公尺寬的人行道，勾勒出適合不同年齡層的「逛街」；「只要有人潮，就會吸引人潮，看起來人很多的地方，一定會越來越多人」，西門沒有太大的路跟廣場，小廣場適合各種活動，讓人感受到「人擠人」的繁榮，「逛街就是要擠啊！」
現在徒步區的管制時間，平日是晚上6點到11點，假日是早上11點到晚上11點，配合下班的人潮，讓大家可以盡情逛，平常還是可以通車；陞哥說，未來西門町一定要打造成「1到9年級的共同記憶」，有人問他，「我30歲了，還可以去西門町嗎？」讓他嚇了一跳，只靠年輕人沒有辦法走得長久的。「人家研究5個長壽方式，看藝文、 喝咖啡、走路、逛街、看美女，西門全部都有，老人家也很愛。」
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