▲206花蓮大地震震倒了許多建築，也促成《建築法》修正，行政院會要求一定規模以上建築物應由第三方現場查驗合格才核發使用執照。（圖／記者季相儒攝）
3月29日行政院會議通過《建築法》修正草案（下稱草案），要求一定規模以上建築物應由第三方現場查驗合格才核發使用執照。草案第71條的申請使用執照要件，由原來的起造人提供原領之建造執照或雜項執照、建築物竣工平面圖及立面圖，修法增列一定規模以上建築物應由中央主管建築機關認可之機關（構）、法人、學校或團體（以下統稱第三方）辦理竣工查驗合格，始得申請使用執照。
未來，若立法院三讀通過建築法第71條增訂第3項規定，「一定規模以上建築物申請使用執照應檢附第三方出具之查驗合格文件」，雖然目的為強化查驗工作，提升建築管理效能，但也會影響民眾取得使用執照的費用及期程，甚至第三方查驗不實收取不法利益的問題。
依《建築法》第71條規定，新建工程得於結構體完成外牆鷹架拆卸後拍照，並檢附消防竣工與檢查合格等送件申請使照。但通常送件申請時文件不會100％備齊，待承辦人審查時再補件即可。補齊後，承辦人將排時間到現場竣工查驗對圖合格後，由起造人製作竣工副本送達後才核發使用執照。
從送件申請到領到使用執照，一般建案約需2至3個月，實務上常見送件時，建築物內部裝潢及周遭庭園等可能尚未全部完工，於等待建管機關到現場查驗期間，才趕快施作以供查驗。故第三方驗收及格始能送件申請，勢須全部實質完工後才能開始送件，延後建物開始使用時間。雖然修法說明，強調為降低導入第三方竣工查驗影響使用執照核發效率，於申請使用執照前即可進行查驗，但此與新法第71條將查驗合格證明作為申請使用執照要件之規定有所衝突！
現行《建築法》第70條第1項規定，主管建築機關應派員查驗申請使照建築物是否施作完竣。而草案第70條第1項除保留原要件規定外，增列一定規模以上之建築物應由第三方進行竣工查驗，其費用應由主管機關向起造人收取之。修法說明並強調，該建物應由起造人以私法契約委託第三方進行竣工查驗合格，始得申領使用執照。何謂「一定規模」呢？應有配套子法才可執行！又，由起造人以私法契約委託第三方查驗，則第三方乃是起造人所找，非主管機關指派，如何公正客觀查驗不實風險與弊端？雖查驗費用由主管機關向起造人收取後支付第三方，但不無可能起造人與第三方私相授受而查驗不實？是公務員要把目前的竣工查驗業務外推給第三方？
《政府採購法》第71條第2項規定，「驗收時應由機關首長或其授權人員指派適當人員主驗，通知接管單位或使用單位會驗」，足見驗收權屬業主之機關，而草案第70及71條的委由第三方驗收，與現行《政府採購法》規定不一致，令人無所適從！公有建築物都未有第三方驗收制度，如何要求民間建築呢？建議應先從公有建築作試點，成熟後再推廣至民間！
實務上，工程驗收缺失雖大多數可歸責於承包商，不乏可歸責於業主（含建築設計不當），或可歸責於雙方、不可抗力、情勢變更等。缺失原因是當事人最了解，故驗收時，雙方可能會為雙方利益尋求共識協調而完成竣工驗收，體現契約自由原則！而第三方驗收乃著重按圖驗收的技術面，有爭議時較難解決，延後申請使用執照的送件時間，增加承包商完工領款風險，成本提高轉嫁至起造人或購屋者。
第三方驗收制度係基於行政與技術分立原則，建管機關僅處於監督管理地位，建管人員僅就使照申請要件作形式審查，而現場竣工查驗委由第三方執行，明確劃分權責縮短行政流程。第三方驗收除落實專業分工外，時間效率亦會提高。為防範第三方藉不法利益發生對二次施工（違建）、消防逃生措施等之查驗不實風險，建議草案應改由主管機關以行政委託方式簽訂行政契約授權第三方代辦，主管機關僅作形式審查及抽驗，並得對第三方課以公務員責任。毋須如草案第70條第3項修法說明之另訂第三方查驗不實之民、刑事責任。
草案中之由起造人依個案與第三方簽私法契約，除因民眾無經驗而增加締約成本及履約外，第三方可能良莠不齊，建議第三方應定位為主管機關的行政助手，派赴現場執行竣工查驗，法制設計應避免主管機關、起造人及第三方權利及義務不清的問題。
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●蘇南，國立雲林科技大學營建系教授，交通大學土木工程博士，中正大學法學博士，中國政法大學法學博士。以上言論不代表本公司立場。88論壇歡迎多元的聲音與觀點，來稿請寄：editor88@ettoday.net
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