文／藍文強
想要當東京房東，要先了解日本東京租金投報率對你的意義，日本房東超過6%投報率的租金收入（日文：利回）是相當多的，甚至有些高達15%以上，當然不代表就沒有低報酬率的，在日本港區或有些新建築的房子投報率也可能只有2%上下，日本東京房地產的算法跟台灣有些不同，也有1坪200萬以上的新屋，也有一坪30至40萬的店面一樓，（強調是日本東京市不是東京以外的群馬縣或是千葉縣），新舊的價格差距很大，不像台灣有些中古屋貴得離譜，多數以都市更新的話題跟容積率的話題來哄抬房價，這樣是相當不合理的。據統計，台灣目前真正透過都市更新而成的案子，大約是1/200。換句話說，你必須買上200間以上的舊房子，才有可能有一間都市更新。
以日本人的角度而言「日本東京房地產一分錢一分貨」，這樣的說法放在房地產好像有些奇怪，不是說房地產決定的因素是「地段、地段、地段」嗎？是的，地段是占很大的因素，但不是絕對的因素。新舊的因素占很大，太舊的房子銀行已經不貸款，所以房價相對比較低，因為需準備大量的現金，大量的現金是比較不容易換手的。並不是像台灣非常老舊的房子銀行還是照常放款，所以需要的自備款較低，房價就容易被炒高。當你用台北市的角度來看日本東京房價就會有一些差距，例如：台北市巷子內的房子容積率低、戶數多、隔壁沒有空地，根本在50年內不可能都市更新，賣方照樣告訴買方也有都更的機會，這樣是很不負責任的做法。
你買一間東京30坪（每坪約50萬），總價1500萬的舊房子，貸款成數不會太高，自備可能要1000萬；但是買一間總價3000萬的新房子，雖然房價比較貴，但是房貸成數高，自備可能也只要1000萬，所以怎麼買，要在當中取捨，及看貸款人的信用。這是以日本買屋的觀點，可是如果是站在出租的角度就不同了，舊的房子房價較低，相對出租的租金沒有比新屋低很多，所以租金的投報率就高許多。以東京物價而言，相對於其他日本外縣市是比較高的，所以日本人到東京工作大多數都是選擇租屋，不會選擇買屋，所以就算是再高的投報率，對日本人而言也不會持有。就持有率而言，日本人本身持有房地產的比率約是40%，跟台灣約75%是相對低的。
台灣與中國大陸當局正在打房，在景氣不佳股市低迷之際，台灣資金尋找新的投資標地，而日本不動產成為資金尋找安全的避風港，造成房屋租金投報率遠高於台灣定存，日本不動產包含東京及大阪不動產租金收益超過6%投報率的物件還是不少，吸引有錢投資者轉進日本房市，快樂當房東。
●藍文強：不動產經紀人考試及格，現任國際東京不動產業務經理，幫助想要在日本置產或投資的朋友找尋心目中理想的日本不動產；並協助已經有日本房地產的朋友，迅速銷售在日房產。
原刊於國際東京不動產投資顧問公司，授權轉載
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