深圳商辦大樓空置率創新高 「3大主因」讓企業大量併購

▲深圳的商辦大樓空置率創新高。（圖／中新社，下同）

大陸中心／綜合報導

大陸商辦大樓空置率創新高，2018年下半年越趨明顯，其中深圳中心商業區（CBD）福田的狀況最為慘烈。除了租金下跌、空置率上升之外，險資、基金，以及總部企業持續大量的高價買入，也對深圳商辦市場造成極大影響。

根據全球房地產服務商第一太平戴維斯發布的《2019年第一季度深圳房地產市場研究報告》中顯示，深圳頂級商辦的空置率環比上升了0.2%至18.2%；而平均租金則環比下跌1.7%至每個月225.8元／平方公尺。在今年第一季度中，深圳全市的頂級商辦淨吸納量為4.7萬平方公尺，但福田區卻出現退租現象，全區淨吸納量為負1.2萬平方公尺。

由經濟形勢讓企業的租賃需求逐漸減弱，造成目前的商辦市場「供過於求」。截至今年第一季度末，深圳全市的頂級商辦大樓存量為608萬平方公尺，雖然高於廣州，低於北京、上海，但卻將有109.9萬平方公尺的商辦大樓需交付，主要集中在福田、前海，分別佔新增供應的28.8%、25.5%，比北京、上海、廣州還要來得高。

▲正在興建的商辦大樓。

據陸媒報導，第一太平戴維斯華南區研究部主管謝靖宇指出，深圳商辦大樓的租賃需求減弱，尤其是中小型金融企業，他們希望降低資金投入，節省租賃成本來保持競爭力，以及有效躲避預期風險。此外，他也提到，在市場疲軟下，深圳商辦市場卻頻頻出現大宗交易，希望通過大宗交易出售產權，獲得現金流，但依然有外資基金、險資、銀行、總部企業等機構持續接手。

謝靖宇分析，促成這些企業大宗併購有3大主因，「第一，許多企業來買深圳商辦大樓大多是考量在粵港澳大灣區主要城市的策略性佈局；第二，看準深圳潛力，認為日後可實現高收益退出；第三，基金投資邏輯是租金回報率是否可以達到要求，透過各種手段，期望在未來退出時能實現槓桿化收益。」

謝靖宇建議，個人投資者買入商辦大樓時，需更加注重所在區域，以及考慮在哪個時間點進入，因為前期租金收益會比較低，「但如果只看未來的增長的話，深圳部分區域潛力非常大，就像誰也預料不到，深圳科技產業的異軍突起，讓後海區快速崛起，讓商辦大樓需求強盛。」