▲為避免淪為下流老人，老年人可選擇以房養老制度，將名下房地產設定第一順位抵押權給銀行，按月向銀行領取借款作養老金，還可繼續住在房子裡。（圖／視覺中國）
台灣已邁入高齡社會，據內政部的「106年簡易生命表」，國人的平均壽命為80.4歲，男性77.3歲、女性83.7歲，皆創歷年新高，也都高於全球平均的男性68.6歲、女性73.1歲。伴隨人口老化的趨勢，我國需要長期照顧的人口相對地增加。
衛福部根據戶口普查資料推估，我國長照的人力需求將由2017年的55萬7,457人，逐年上升，在2026年增至77萬1,431人，其中應照顧65歲以上長者的就須要62萬3,583人。長照是未來的趨勢，但卻面臨專業人力的嚴重不足，例如，培養長照基礎人力的高職長期照顧服務科，近兩年招生成效不佳，以107學年度為例，要招收約千名學生，最後只招到兩百多人，近半數學校都開不成班，成為長照的隱憂。
據家庭照顧者關懷總會指出，照顧服務失能、失智的長者走完生命需要近十年的時間。如何妥善運用資源，安排照顧計畫，雖可透過長期照顧保險、安養信託、以房養老與共生安養等信託方式，進行生前理財規劃，使高齡者無須花用子女的資產養老。
其中的以房養老制度，是一種逆向抵押貸款的社會照護方案，透過信託與保險的結合，縱然發生抵押物受損或滅失，仍得由信託專戶持續撥付保險給付。自2015年金管會通過以來，有近13家銀行開辦以房養老相關業務，已承作超過三千多件，核貸金額超過160億元。
以房養老的運作方式分為非信託型與信託型兩種。前者係依民法第881-4條規定：「最高限額抵押權得約定其所擔保原債權應確定之期日，並得於確定之期日前，約定變更之。前項確定之期日，自抵押權設定時起，不得逾三十年。逾三十年者，縮短為三十年。前項期限，當事人得更新之。」於法律關係上，借款人為擁有不動產的申請長者，貸與人則為銀行。年滿60至65歲之信用正常的本國自然人，以借款人本人單獨所有或夫妻共有之房地產為擔保品，設定第一順位抵押權給銀行，即可按月向銀行領取借款作養老生活金，且年長者仍可繼續居住使用該不動產。
長者抵押的不動產，最高可向銀行貸到該不動產鑑價總額的七成，貸款利率通常在1.8％～2.6％（採機動計息）。貸款最長可達30年，由銀行「按月定額撥款」給高齡長者領用，充實其退休生活、安養醫療資金。至於老人每月可以領多少錢，應就房地產價值及貸款年限等具體計算。
以房養老把不動產設定抵押給銀行而按月撥（借）款給長者，所以免連帶保證人；但若長者死亡時，則須通知子女等義務人。貸款期間倘高齡者的生命結束時，則借款契約自為終止。此外，倘長者在貸款期間要把房地產出售時，則須一次性還清貸款。
若貸款期間長者生命結束，則可由子女等繼承人，將長者的借款契約辦理換約，以子女作為借款人來清償高齡者的生前借款，以拿回長者的房地產就可依法繼承該筆不動產。反之，若子女對長者遺產拋棄繼承時，則長者生前已向銀行設定抵押的房地產，銀行有權向法院聲請拍賣該筆不動產擔保品，就賣得價金受償。
如果房地產拍賣金額不足以清償長者生前的借款及利息，應就借款人（長者）的其他財產追償，或以流抵契約將擔保品之所有權移轉給銀行，也可以就借款人（長者）的其他財產追償。反之，如果該房地產的價值足以清償銀行的債權，則超過部分應返還給子女等繼承人。此外，亦得由繼承人與銀行協商，將已抵押借款的不動產過戶到子女等繼承人名下後，再由其申請房貸，借新還舊。
亞洲大學張智聖教授指出，以房養老制度還可以整合信託及年金保險、醫療保險、長照保險商品、外匯業務等多元方案，且銀行須確保專款專用，負有保全長者資產之義務。筆者認為，要避免淪為下流老人，老有所養，光靠政府施政及年金改革是不夠的！如何在老後活化資產，以房養老的逆向抵押擔保貸款不啻為保障退休生活的選項之一，亦可彌補政府長照資源的不足，但此制度可能衍生之家庭倫理、社會問題、經濟風險等，政府相關部門及金融界應謹慎研究，以長者最佳利益為上。
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●蘇南，國立雲林科技大學營建系及通識教育中心教授，交通大學土木工程博士，中正大學法學博士，中國政法大學法學博士。以上言論不代表本公司立場。
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