▲臉書上常有廣告說可零元買房，恐透過偽造買賣契約，將契約成交價格灌水，詐欺銀行，達成零元買房結果。（圖／視覺中國）
近期在臉書或社群網站上常有廣告，有老師說要教你零元買房、集資買房等類似說明會，但是否真的可以零元買房？零元買房、集資買房真的如那些被稱為老師的人說的一樣好康嗎？其實，這些手段多半是哄抬行情、將來賣房節稅或想拿到高額度貸款等因素，蓄意墊高房價登錄金額，造成買賣雙方及地政士都可能背上刑責。
所謂零元買房，實際上就是透過偽造買賣契約，將契約成交價格灌水，詐欺銀行，達成零元買房的結果。舉例來說，一間成交價格1,000萬元的房子，理論上最高只能貸到800萬元或850萬元(成交價八成)，透過偽造買賣契約，將成交價拉高到1,200萬元或1,250萬元，加上可能有銀行房貸人員與其配合，讓銀行去認可這個偽造的成交價，如此就可以達到宣稱的零元買房。
但偽造買賣契約可能觸犯了刑法的偽造文書罪，申請貸款時對銀行來說是詐欺銀行，實價登錄的申報義務人，也從原本的代書變成買賣雙方，也會發生使公務員登載不實的罪責。因實價登錄僅形式上審核申報人之身分無誤後，即應予受理，地政機關並無實質審查權，賣方配合買方、地政士登錄不實價格，均為共同正犯。
另外集資買房，之前最有名的就是某投資客在竹南的建案，揪合網友集資去買，被發現其實根本是一批賣不出去的房子，只是透過這樣的方式來出貨，參加者接的是刀子而非蘋果。賣不出去的建案或二手屋，仲介或代銷與所謂的老師們勾結，讓不知情的民眾進場，住進了「套房」。這如同股市中，投顧老師鼓吹散戶進場，但主力卻暗中出貨、倒貨。
在房地產市場裡，資訊遠沒有像股市那樣透明，因此現在零元或集資買房成為出貨工具的手法。我國不動產物權採登記主義，集資買房務必共同登記，未來賣房須經過所有產權持有人同意才可處分不動產，並依照出資比例決定所有權的占比。而《土地法》規定，不動產所有權超過三分之二者，可有權利自行處分其不動產，因此合資購屋也要避免某一人持有權利範圍超過三分之二，免於未經同意擅自賣屋的糾紛。
因購買房屋與土地，移轉登記才可取得不動產所有權，因此移轉登記是不可缺少的步驟。揪團購得之房屋雖然是多數人所集資，也要推定一個人出面登記為所有權人；或者將購買的不動產按出資的多少，換算為持分（法律上稱為應有部分），依《民法》第817條第1項的規定，按各人的持分登記為分別共有。
登記為共有以後，雖然不動產的權利獲得保障，但持分之人眾多，難以眾志成城，不利房地的出售，也與揪團買屋是在將本求利的本旨相背，所以現實中不是一種可以靈活運用的方法。
至於以個人名義辦理登記，被登記為所有權人者，依《民法》第759條之1的規定，推定登記權利人適法有此不動產上的物權，其他的投資人與登記為所有權人之間，只存「債」之關係，其他集資人都得看登記所有權人臉色行事，若登記所有權人存有私心，紛爭可能沒完沒了。
再者，如果登記所有權人之債權人聲請法院查封扣押集資購買之房地，就需等到糾紛終了，才可以處分集資購買房地，更可能遭法院強制執行拍賣因而移轉登記予他人，而價金交付予登記所有權人之債權人，導致其他集資人都血本無歸，更是集資買房最大法律風險。參與揪團買屋以前，要將這些問題考慮清楚，若冒然投入，想全身而退恐沒有那麼容易！
此外，網路上的「房地產老師」，鼓吹他人集資買屋，最後變成吸金的龐式騙局，該名老師捲款潛逃的例子所在多有。例如前陣子有位房產投資講師吸金25億後竟人間蒸發，僅留下數百位血本無歸的受害者。當集資買屋把錢交給陌生人，購置產權也登記為陌生人時，只靠一張契約、一張本票，對集資買房者的法律保障其實非常低，當老師人不見了，契約和本票也等同於壁紙。如今經濟黑天鵝滿天飛舞，也許有些老師一開始並不打算吸金，只是當市場反轉或有時操作不慎造成虧損時，不選擇誠實面對反而溜之大吉，抑或抵擋不住金錢誘惑鋌而走險。老話一句，「投資必有風險，投資前請審慎評估」。
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●劉彥君，台北地檢署檢察官、台灣司法人權進步協會會員。以上言論不代表本公司立場。
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