▲凶宅不會影響房屋的效用，法律上影響的是，一般民眾對凶宅存在排斥的心理因素，反映在市場上將導致價格低落。（示意圖／記者陳雕文翻攝）
小強婚後接受老爸贈送的房屋一棟，新居落成某日，樓上的鄰居奶奶因久病厭世，居然從七樓跳下，不巧就墜落在小強新家的陽台裡。從此之後，小強一家時常聽到有點滴架和塑膠拖鞋拖磨地板的聲音，加上左右鄰居也指證歷歷，不堪其擾的小強一家決定出售房屋，但卻隱瞞「凶宅」的事實，試圖以「吉屋」出售。
這麼一來，買到凶宅的買家，有沒有什麼權利可以主張？或是小強的房屋被變成凶宅後，有沒有什麼管道可以求償？法律管得到「凶宅」嗎？
大家都知道法庭是講求事實及證據的地方，當然不可能請靈媒來辦案。那麼問題就來了，如果「靈異」這件事是沒辦法被證實的，理性的法律要怎麼處理感性的「凶宅」問題呢？這就十分離奇有趣了。
法律上有凶宅的相關規定
在民間，凶宅是指鬧鬼的房子，但法律上沒辦法定義什麼叫鬧鬼，所以只能從死因死狀來確認。
現今有兩個規定與凶宅有關，一個是法拍屋的強制執行程序，要求政府要公告房屋是否有「非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事」。
但對於什麼叫「非自然」？甚至是發生的方式或地點也沒有明確定義，對一般人來說恐怕也不容易理解，所以另一個規定是，內政部為了保護買受人，考量凶宅會導致房屋價格滑落、脫手不易，特別在「成屋買賣契約書範本」及「不動產委託銷售契約書範本」，要求賣方揭露，房屋產權持有期間，在建築物內部（不包含公共空間或公設）是否曾發生凶殺或自殺而死亡（陳屍其中或跳樓）的情況。這個規定對比前一個強執程序的規定，就明顯具體很多，也因此，這就成為了法院認定凶宅的定義。
換句話說，只要賣方持有房產的期間內，有人死在裡面，而且還不是壽終正寢或病死的，全部都算作凶宅。所以，民間最忌諱的有人在屋內燒炭、上吊，或者從房屋裡跳樓等，通通都符合凶宅定義。但如果是在地下停車場自殺、在樓梯間上吊或在自家被追砍，最後陳屍在社區中庭，就不符合凶宅定義了。
凶宅若無損居住僅符合「價值的瑕疵」
凶宅衍生的法律問題之一，就是很多買家買到房子後，本還沉浸在撿到便宜的喜悅中，卻經鄰居得知房子曾發生他殺或自殺的悲劇。不管買家是否在房中感到不適，依照前面所說的定義，就是凶宅無誤，那麼法律要怎麼保護買家呢？
按照《民法》，買賣契約只要在東西交貨時，存在「效用（如房屋漏水）」、「價值」的瑕疵，或欠缺賣家「保證的品質（如保證鋼骨建築實際上只是鋼筋）」，原則上買家都可以從「減少價金」、「解除契約」、「另行交付無瑕疵物」、「損害賠償」中選擇一項跟賣家請求。
由於凶宅本身並不會影響房屋的效用，如果房屋還是可以遮風避雨和住人，所以在法律上真正的影響是，一般民眾對凶宅存在排斥的心理因素，反映在市場上將導致價格低落的情形。簡單來說，凶宅符合上述的「價值的瑕疵」。
▲若買到凶宅，買家只能跟賣家請求減少買賣價金，或在賣家保證非凶宅卻說謊時，直接請求買賣差額的損害賠償。（圖／取自免費圖庫Pixabay）
又因為在房產交易的情況，只要不是輻射屋、海砂屋或危樓等會影響居住安全的重大瑕疵，法院一般都不會許可買家解除契約。因為房屋是獨一無二的「物」，也不能請求賣家給一個不是凶宅的房屋。所以，買到凶宅的情況，買家只能跟賣家請求減少買賣價金，或在賣家保證非凶宅卻說謊時，直接請求買賣差額的損害賠償。
死者家屬需負擔凶宅損害賠償責任
另一種典型凶宅爭議就是原本的「吉屋」因故變成凶宅。舉例來說，今天屋主把房屋出租出去，結果承租人卻在房屋內自殺；或屋主住得好好的，某一天有人從樓上跳樓，竟陳屍在自家陽台。這些情況都會讓吉屋變凶宅，往後屋主要出售房屋時，就有義務把成為凶宅的這件事揭露給買家知道。
當發生這種不幸的事，意味將來的房屋只能以較低的價格出售，因為就算買家不信好了，他一定會以凶宅為由跟屋主殺價。不過，成為凶宅，不是毀損或破壞房屋，沒有讓房屋發生物理上的損害，倒楣的屋主能不能請求賠償呢？
《民法》上的故意侵權行為，只要故意以背於善良風俗之方法，令他人受有損害，就要負擔損害賠償責任；此外，關於租賃契約，承租人未盡注意義務保管租賃物，同樣也要負責。
在跳樓自殺陳屍他人住宅的案例裡，法院一般都會認為，自殺行為是結束自我生命的極端手段，顯然違反善良風俗，且必定會對屋主造成損害，因此死者家屬就會因為繼承自殺者對屋主的損害賠償債務，而應負責任。另外，在租屋自殺的情況也是一樣，而且民間的租賃契約範本通常都有約定保證人，除了自殺者的親屬要負擔損害賠償責任外，保證人也很可能會被請求賠償。
世俗的凶宅與民間信仰的凶宅還是有很大的差異，最主要的因素就是法律並無法定義房屋到底凶不凶。不過，人怕不怕，卻可以經由市場供需找出一個比較科學的依據。因此，雖然靈魂不歸法律管，但是法律卻能做好損害分配的任務。
法律真的能規範凶宅嗎
關於凶宅最受爭議的兩種情況：「買賣凶宅」跟「吉屋變凶宅」。前者是誠信問題，較沒有爭議，後者則較有爭論。有些觀點認為，家屬需要承擔一條生命的逝去已經是十分沉重的損失，在後事處理完後，竟然還要負擔對屋主的賠償，情何以堪！這正是法律不近人情的最佳寫照。
然而，另一派則認為，屋主請求賠償，是站在被害人的角度而非加害人，所以應該想到的是當被害屋主無端遭受牽連時，最終的損害應該由誰負擔的問題，因此自殺者本來就應該對別人負起責任。當然，背後的價值判斷就留給大家思考，哪個比較有道理囉！
●陳孟緯，城市中的迷途小律師，白天偷懶、晚上重訓電玩、假日跟風批判。以上言論不代表本報立場。
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