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租約靠Line的對話紀錄也能成立！昨（13）日在蘇位榮主持的《行動法庭》，崔媽媽基金會法務組長曹筱筠提到，有位房客在Line跟房東談好租金和租屋期間後，才發現房東是張淑晶，嚇到離開，未料卻因未跟房東談妥終止契約，後續11個月的租金仍須按約給付。最後房客即使沒住在房間，仍須賠張淑晶8.7萬的房租。
租約成立不限書面 Line、口頭約定也構成契約！
崔媽媽基金會法務組長曹筱筠指出，「租賃契約不以書面為必要」，在看租約時，只要有契約當事人雙方（有房東和房客），有約定租賃物、租金和期間，租賃契約就成立。
▲ 崔媽媽基金會法務組長曹筱筠。（圖／行動法庭提供，以下亦同）
資深司法記者、《行動法庭》主持人蘇位榮補充說，在「口頭」契約部分，只要雙方意思合致，都可以構成契約。在張淑晶房客的案例，房客沒通知張淑晶就自己跑掉，會構成違約。
「只能說張淑晶很聰明，她是專業的二房東，她懂這些眉眉角角，所以她才有辦法透過這些漏洞去賺錢。」租屋青年創業家黃聖皓分析道。
簽約注意對方是否為屋主？
說到簽約時需注意的細節，曹筱筠提醒，一定要知道租賃當事人的相關資料！尤其是面對來簽約的人，要確認他是否是屋主，可以請對方出示房屋所有權狀或建物謄本，確認屋主身份。
若對方說自己是代理人，可請對方出示大房東同意代理的同意書，同意由他行使房東權利。
若是二房東，則需要大房東的同意書，特別是《租賃住宅市場發展及管理條例》（簡稱《租賃條例》）有特別規定，二房東轉租時，必須有大房東的同意轉租的證明。
契約內容看清楚 內政部公告租約範本供下載
對於租約範本的挑選，一般房東都是用書局的租約範例，曹筱筠提醒，到內政部地政司租賃專區，或崔媽媽基金會網站下載租約範例會比較好，且有「屋況確認書」也可供參考。行政院推行的租賃新制2.0於9月1日上路，在這些平台都有最新的租約範本可下載。
若不用政府公告的租約範本，房客務必要把契約內容看清楚！例如在修繕責任部分，雖然原則上由房東負責修繕，但責任可以轉嫁，有些房東會在契約載明「消耗品由房客負責」，而「消耗品」的範圍涵蓋很廣，除了燈泡、電池外，冷媒、馬達、壓縮機也有可能被列為消耗品，連水管堵塞也會被當作是自然耗損。
另外，房東不能任意進出房客房間，但曹筱筠曾看過有房東在契約記載：房東有檢查房間的必要性，可以進出房間，所以「真的要把契約內容看清楚！」曹筱筠強調。
在租屋市場，也有房東會要求房客不要報稅，或在契約約定拋棄審閱期，或寫租屋「廣告僅供參考」，甚至有些書局賣的契約，會載明若因為出租導致稅賦增加，由承租人負擔等約定。但若定型化契約有這些內容，因屬於《消費者保護法》所定的「不得記載事項」，會變成無效條款。
想提前解約？須先約定「提前終止條款」
回到張淑晶房客的案例，房客可以主張提前終止契約嗎？
曹筱筠解釋，終止契約分兩種：法定終止和意定終止。
通常法定終止契約較難達成，例如必須是房屋應修繕卻不修繕、房屋不能居住等事由。
若是因為工作調職、跟室友關係不好、環境不佳等因素，需要終止租約，房客要看自己是否有「意定終止權」？例如租約是否有明訂可提前終止契約的條款？例如條款有明訂在一定期間內事前告知，就不用扣違約金。
曹筱筠補充說，依據內政部公告的《住宅租賃契約書範本》第14條訂有明文，房客若沒提前告知解約，最多只扣一個月租金。
青年租屋創業家黃聖皓則認為，房客提前終止租約又不用支付違約金，對屋主是不利的。「基本上不可能發生！對一般屋主來說，他們不會允許這種事情。」所以如果要提早解約，還是要準備一個月的違約金。
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