▲儘管南韓文在寅政府多次頒布打房政策，卻因不諳市場走向，反讓房價節節飆升。（圖／達志影像）
文／中央社駐首爾特派員廖禹揚
韓國電影「寄生上流」中主角一家蝸居半地下住宅，慘遭豪雨灌入、糞水橫流場景令人印象深刻。但金氏一家若來到現在的首爾，可能連半地下住宅都租不起。
韓國不動產平台dabang日前公布2017年至2021年8月房價分析資料，首爾地區半地下住宅的「傳貰」（以高額押金換取一定期間房屋免費使用權的韓國特有租屋方式）平均押金，從2017年的7801萬韓元、2018年8814萬韓元、2019年8891萬韓元，來到今年的1億435萬韓元（約新台幣247萬元），連年上升。
傳貰是指房客支付房屋總價的5到8成給房東作為押金，簽訂2年以上長期租約，租賃期間不需再支付房租，租約到期後可取回全額押金，房東則以押金存入銀行的利息或投資收益取代房租。
不過，雖然傳貰押金漲到租屋族大喊吃不消，首都傳貰房仍一屋難求，原因在於韓國政府先前針對多住宅持有者及房屋租賃祭出的一系列稅負及限制措施，市場上出售及以傳貰出租物件供給大幅減少，反而推升房價及租金漲勢。
文在寅政府原希望藉由新措施減少投資買房行為，降低需求，也刺激持有多幢住宅者釋出手中房產，提高供給，沒想到適得其反。
▼南韓當局經常公布大規模新都市（新市鎮）造鎮計畫，藉此穩定提供住房供給。（圖／達志影像）
「傳貰原本是有利年輕人節省居住支出、存錢買房的韓國獨有租賃方式，但在目前政策干預下，反而破壞了這個環境」。一名年約50歲的大企業小主管金先生對中央社記者表示，會將房產出租的房東多是多住宅持有者，但針對這類族群的政策反而降低屋主以傳貰方式出租意願，改為月租方式，或乾脆轉為自用。
至於為何不會如政府預想，選擇以脫手方式避免重稅，金先生指出，「賣掉房產所需付的稅金、費用，跟加重課稅相比還更不划算，不如提高租金來支付多出的稅，或轉讓給子女來避稅」。
金先生嘆道，這也會造成租屋市場供給下降、租金上漲，「租屋族的居住支出增加，更不用想買房子了」。
韓國年輕人通常會先存個幾年錢，利用傳貰貸款支付相對月租式或半傳貰租屋來說較高的押金，傳貰契約期間實際上相當於完全沒有房租支出，有利加速存到買房的第一桶金。
而在房租高漲狀況下，根據韓國國土交通部8月公布的2020年實態調查，直接反映在韓國首都圈購房難度的房價所得比（Price and Income Ratio）來到8倍，較以往5.7倍至6.9倍大幅攀升，意指首都圈居民必須不吃不喝8年，才可能買到房子，這讓不少租屋族心一橫，決定直接貸款、投入全部身家買房。
▲韓國銀行。（圖／CFP）
儘管政府示警，房價已經來到最高點，可能有崩盤危機，仍抵不過眼前失控狂飆的房價漲勢引發民眾焦慮，只怕「再不買就來不及了」，卻因此造成家用貸款增加。NH農協、新韓等多數銀行在8月底宣布暫停提供住宅擔保貸款服務，或宣布自9月中起調降貸款金額至貸款人年收入額以下。
韓國央行韓國銀行（BOK）8月26日宣布升息一碼，希望藉此改善房貸增加、房價及物價上升等金融不均衡現象，但至今尚未出現明顯效果。
建國大學不動產系教授沈教彥指出，當前導致房價上漲因素影響太大，利用升息抑制房價有其限制；而政府為青年首購族、新婚夫婦等提供的購屋優惠，相較房價飆漲來看仍有所不足，要解決青年居住問題，還是必須回歸最根本的供給問題。
沈教彥表示，韓國政府以往多以新都市開發作為提高住屋供給、抑制房價手段，現在也正在推動第3期新都市開發計畫；但新開發或重建計畫曠日廢時，短期效果有限，韓國當前房價上漲問題預期短則5年，長則7、8年後才可能獲得緩解，重新鬆綁對多住宅持有者及租賃相關限制，也許才能更有效緩解漲勢。
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