▲預售屋交屋時，若房市跌價，買受人不得向建商要求減價交屋；反之，建商交屋時，也不得以原物料漲價為由，向消費者要求加價。（示意圖／CFP）
據報載，有購屋者出面指控，兩、三年前在高雄買預售屋，近日卻在交屋前接到建商通知，因原物料漲價，要求每坪加價台幣三萬元才交屋；否則解約退還已繳價金，之後再依合約賠償違約金。
筆者對於此一建商的惡劣行徑，誠不以為然，因為「預售屋交易」形態在我國已經有數十年歷史，購買預售屋的風險原本就高於中古屋或新成屋，仍有消費者干冒風險購買預售屋，建商願採用預售形態售屋，都是各自取其好處，也都各自有其須承擔的風險。
就「契約必須信守的原則」，建商與預售屋買受人於訂定「預售屋買賣契約」後，即均應負有誠信履行的義務，此由《民法》第148條後段的規定：「……行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」。
由於預售屋交易類似期貨交易，建商交屋時如果房市跌價，買受人不得向建商要求「減價交屋」；反之，建商交屋時，也不得以「原物料漲價」為由，向消費者要求加價；甚至，還揚言購屋消費者如不接受加價的要求，建商就要對買受人進行解約。
針對解除契約，其實不是憑買賣任何一方可以恣意為之；筆者以後做個剖析。按契約之任一方欲合法解除契約，必須以有解除權為其前提。解除權有「法定解除權」及「約定解除權」之分，前者是於法律中明文規定，後者則是依雙方於契約書中之約定。欲行使解除權的一方，即必須他方有違反法律規定或契約約定，才可以合法有效行使解權；否則，買受人可以向售屋建商主張其解除契約不合法，而不生解除契約之效力。
如果建商做了不合理的加價要求，買受人不接受，而建商竟做出違法解約，則買受人可以向建商主張不生解約效力，故雙方之買賣契約依然存在，而建商也仍負有履行交屋義務；同時，預售屋消費者一定要懂得運用《預售屋定型化契約應記載及不得記載事項》的規定，保障自身權益：
1. 依《預售屋定型化契約應記載及不得記載事項》第15點規定：「通知交屋期限（一）賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋……」。
2. 買受人對於建商未依規定交屋，即已構成「給付遲延」，買受人除要求建商依約履行交屋義務外，還可請求因給付遲延所造成損害的損害賠償，以及請求違約金（《民法》第250條、第251條）。
目前不少民眾在台灣要買一間房子已經相當辛苦且不易，建商務必注重購屋消費者權益，切勿運用自己在交易中掌握資訊的優勢地位，而對消費者做不合理的額外索求。同時，也期盼不動產交易的行政主管機關及法院，面對預售屋交易糾紛的處理，能以同理心，落實法律的執行，確保購屋消費者權益，為台灣建構預售屋交易的安全機制，保障人民的居住權，實現「住者有其屋」的理想！
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●李永然，永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人、中華人權協會名譽理事長。以上言論不代表本公司立場。
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