一次回收83年租金! 陽明山「五星級套房樓」整棟7億求售

2022年10月12日 11:15

▲士林陽明山上的「陽明山行旅」為共89戶的學生套房大樓,近期開價7億元求售。(圖/記者賴志昶攝)

▲士林陽明山上的「陽明山行旅」為共89戶的學生套房大樓,近期開價7億元求售。(圖/記者賴志昶攝)

記者賴志昶/台北報導

士林陽明山上的「陽明山行旅」,為全棟89戶的套房大樓,因主打「五星級學生套房」,頗受好評。近期該大樓開價7億元整棟求售。專家評估,該案若滿租租金初估70萬元,7億開價等同83年租金一次回收。若買方整棟入手,未來也可思考規劃為其他用途。

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根據銷售該戶的仲介臉書訊息,此大樓建坪共約704.19坪,土地坪數336.5坪,共有地上4層、地下1層,有89戶住家、12位車位,全棟另有交誼廳、洗衣間等設施,開價7億元整棟出售。

「陽明山行旅」位於士林建業路周邊,位處台北歐洲學校、華岡藝術學校、格致國民中學等知名學校學區,同時鄰近文化大學,周邊以往學生套房需求相當旺盛,不過近年來適逢少子化,也連帶影響到該大樓市場。

▼「陽明山行旅」鄰近台北歐洲學校等明星學區。(圖/記者賴志昶攝)

▲▼士林,陽明山,台北歐洲學校,歐洲學校。(圖/記者賴志昶攝)

據查地籍謄本,「陽明山行旅」為和暘建設所投資興建,屋齡僅約5年。經詢問和暘建設證實,確實有意將該大樓整棟出售,但僅為一般資產配置,其餘不便多做回應。

本身為華岡藝校校友的東龍不動產專任委託部經理陳泰源表示,該案土地使用分區為「特定住宅區二」,容積率低、開發強度受限,以周邊土地價值每坪約80萬元計算,此案土地價值約2億6920萬元;若是以建物坪數計算,周邊行情約每坪50萬元,換算建物總價約3億5210萬。

若是以租金投報率來評估,該大樓套房月租金行情約7000元,若89戶套房全棟滿租,月租金收益可達62.3萬元,另把車位效益計算進去,月收租最高初估可達70萬元。

如果用租金投報率至少2%計算,反推可入手的總價最高僅約4.2億元以下,等於至少6折才具吸引力,畢竟維護成本也是不少金額。

▼「陽明山行旅」距離華岡藝術學校步行僅約5分鐘。(圖/記者賴志昶攝)

▲▼士林,陽明山,華岡藝校,華岡藝術學校。(圖/記者賴志昶攝)

陳泰源認為,不論是從土地價值、建物單價、租金投報三角度切入,該案整棟價值約落在目前售價對折,再加上少子化關係,學校招生普遍遇到困境,因此該案恐怕目前售價比較偏向「等待有緣人」。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衞指出,該案若以目前開價計算,整棟出租投報率僅1%,且如果照目前少子化趨勢來看,再加上疫情帶動線上課程,以及校方自建宿舍等政策,未來學生租屋市場確有粥多僧少的現象,不但較有抗性的物件可能被先汰除,甚至像此案屋齡較新的物件,也面臨成本無法轉嫁、租金拉不高的窘境。

不過,陳泰源指出,由於該案位處陽明山上,環境清幽,周邊為著名豪宅區域,且該案採整棟銷售,規劃較彈性,買家若真有興趣,或許入手後也可思考變更為其他用途的可能性,例如招待會所、旅館等。

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