▲《平均地權條例》修正後，政府依據房地產市場實際情況，調整子法內容，並注意相關經濟管制措施。（圖／記者賴志昶攝）
日前立法院針對《平均地權條例》之修正已於民國112年2月8日修正公布，此次修法內容主要以：「限制預售屋、新成屋換約轉售」、「重罰炒作行為」、「建立檢舉獎金制度」、「新增管制私法人購屋」及「預售屋解約登錄制度」為主軸，而其目的，則在於健全我國的房市市場機制。然自《平均地權條例》修正前後，預售屋市場已產生預期心理，導致預售屋成交量大幅下降。筆者認為，政府此時應審慎觀察《平均地權條例》修正施行後，對於整體房地產市場的影響。
由於《平均地權條例》修正條文公布生效，但其相關子法目前尚需待內政部研擬，於此同時，政府應趁子法尚未上路的幾個月內，作為「觀察期」，除了依據房地產市場實際情況，且合於《平均地權條例》修正條文意旨的範圍內，調整子法內容以外，更應注意政府對於房地產市場實質的經濟管制措施。
舉例而言，我國中央銀行先前於2021年12月17日調整購地貸款（土融）規範措施，規定借款人應在「一定期間」內動工興建，並且以「18個月」為最長時限的原則，此一措施的目的，在於避免銀行提供建商用以買地建築的資金落入囤地、養地的財源；然而，近年來因疫情影響，營建造價飆漲與缺工問題已成為現今建築業的常態現象。此外，隨著外國政府升息的影響，對於建築業者營建成本與資金壓力，更是不減反增。
基於上述建築業所遭遇的實際問題，中央銀行已隨著《平均地權條例》的修正，在今年2月7日增訂並公告《中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定》。其中，在購地貸款（土融）規範中，除了仍維持「動工興建以18個月為最長時限」的原則，並另外新增了「不可歸責借款人因素」，並舉例如「受疫情等大環境因素影響而發生缺工缺料等情形，致影響動工時程，或因建案特性不同（如建案規模、建築法規規範要件差異等因素），致影響公務機關審照時程較長」的例外規定，讓建商能在這些不可抗力因素下，能有足夠的時間進行緩衝，避免資金斷鏈。
然而，對於什麼情況會構成不可抗力因素？仍然有賴個別銀行、金融機構，對於個案具體事證的認定，而各金融機構在受金融主管機關高度關注的壓力下，一般採取偏向保守、限縮的認定方式。筆者建議，政府應視《平均地權條例》的修正情況與市場環境變化，在《平均地權條例》子法尚未正式推出的期間，能考量適當放寬在「18個月內動工」的原則性規範，或為更明確的指引，以避免中央銀行雖有此一例外規範，但卻因各種實際執行的因素，致前述規定淪為裝飾品。
本次《平均地權條例》修正之目的，乃在於透過明確的禁止規定與罰則排除任何—無論是「建商」還是「消費者」—以不正當手段炒作房價的行為，藉以導正國內房地產市場機制；然而，《平均地權條例》修正的目的並不在於，「使建商無從籌措營業資金來源」或「使建商因不可歸責事由而遭認定逾期動工」。倘如政府在本次《平均地權條例》施行後，因未能依據房地產市場實際情況，調整金融管制的配套措施，則將導致中小建商因無法遵守限期動工的規定，或因合理資金來源斷鏈而造成倒閉，反倒縮減了房市供給者與競爭者的數量，且對於已購預售屋之承購戶造成損害，此對於我國房地產市場而言，應不是政府及消費者所樂見的情形。
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●李永然、翁呈瑋，永然聯合法律事務所執業律師。以上言論不代表本公司立場。
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