▲央行祭出「第二 戶限貸令」，銀行對於特定區域第二 戶購屋貸款的成數最高只能七成，衝擊不少換屋族。（圖／記者賴志昶攝）
中央銀行今年6月15日下午宣布，自翌日(6月16日）起自然人特定地區(六都及新竹縣市)第二戶購屋貸款最高成數上限為七成，因事發突然，引起民眾一片譁然。大台中不動產開發公會會員大會甚至通過臨時動議，擬聘請律師對政府提告。
央行見事態不妙，隨即於6月30日發聲明表示如下，強調本次規範並未溯及既往：
1. 借款人在本次規範修正前已向承貸金融機構申貸並經錄案者，其貸款條件得按錄案時規定辦理。
2. 本行信用管制措施係以金融機構不動產抵押貸款案件為管制項目。購屋者(包括已簽訂預售屋買賣定型化契約者)如已進入向金融機構申貸階段，可依上開(三)之1適用錄案時規定；如尚未向金融機構申貸者，尚非屬貸款案件，非本行管制項目，自無溯及既往情事。
乍看央行「本次規範並未溯及既往」之用語，本以為第二戶購屋貸款最高成數上限為七成之新制，一律適用於6月16日以後之簽約購屋，方符合法律未溯及既往之精神。然而，細看央行之聲明卻發現，其解釋顯不合一般民眾之認知。
央行以在本次規範修正前已向承貸金融機構申貸並經錄案者，其貸款條件得按錄案時規定辦理，這本是法規適用的基本原則，此與規範是否溯及既往無涉。重點在於，央行不以民眾簽訂第二戶房屋買賣契約之時點是在今年6月16日之前或後，作為判斷有無第二戶購屋貸款成數上限為七成之適用時點，卻以民眾申請貸款之時點，作為判斷作為是否適用新制之時點，顯有疑慮。
購買第二戶為預售屋的民眾來說，新的管制措施增加民眾多年前簽約時無法預見的負擔，屬於不真正溯及既往，嚴重影響購屋民眾的權益。以購買價值一千萬的預售屋為例，在6月16日之前，由於購買預售屋只須準備自備款二成，其餘八成為房屋抵押貸款，許多民眾衡酌經濟能力，信賴分期付款規則，簽訂預售屋買賣契約時，預期只要自備二百萬元即可購買預售屋，孰料數年後之今日，等到房屋蓋好要交屋時，央行突然新增第二戶購屋貸款成數上限為七成之規定，讓民眾措手不及，等同突然要多準備一百萬元之自備款，打亂人民原有的財務支出規劃。
雖然，民眾此時尚得依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第18點：當不可歸責於雙方之事由致實際貸款金額少於預定貸款金額百分之三十以內者，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償之規定，就向銀行貸款不足之差額，轉而向建商貸款，但這樣形同建商房子蓋好後，只能拿到九成的價款，其餘一成還要分個20年或30年才拿的到，此舉絕對會造成建商極大的財務壓力。
另就購買第二戶為成屋之民眾而言，如果於6月16日前已經簽定成屋買賣契約，但還沒申請貸款，在6月16日後，因貸款上限為七成，買方硬生生要多提出一成之現金以補足貸款不足額部分，否則極可能遭賣方解除契約或聲請法院裁定本票強制執行。央行一句「未向金融機構申貸者，尚非屬貸款案件，非本行管制項目，自無溯及既往情事。」，無怪遭批不知民間疾苦。
央行此次之信用管制作為，是否能達到其預期之施政目的，不得而知。不以購屋簽約日作為區分信用管制新制之適用時點，卻以申辦貸款日作判斷時點，影響的不僅是民眾的權益，也破壞了市場既有的交易秩序，讓人無所適從，顯有違反信賴保護原則之疑慮。
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●李善植，臺中市政府法制局長，台灣司法人權進步協會榮譽會員，曾任檢察官、法官。以上言論不代表本公司立場。
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