▲ 台灣的房市環境其實並不差，拿新加坡和韓國來質疑台灣，完全扭曲事實了。（資料照／記者邱顯燁攝）
● 文／焦糖哥哥-陳嘉行
新加坡房價便宜，韓國房價崩盤。網友愛問「反觀台灣」。但真相不是你以為的那樣。
星國房客只擁有「地上權」
第一，媒體報導新加坡房價低，那是組屋，一種社會住宅的模式。買的只有「地上權」，沒有「土地權」，白話說就是「你買了房子，但土地不是你的，是政府的。」你只是感覺自己像屋主。
媒體下標「在新加坡買房不是夢」算是離事實有點距離，你要買這種價位的社會住宅，台灣也有，還是台北市蛋黃區，而且賣了十年還沒賣完。京站的房子就是媒體報導新加坡的「組屋」。
京站上面的房子一樣在市中心，680萬就可以買到；期限到就要還給政府，等於是長期租賃，不能留給下一代。
實際狀況是這樣的，有50年「使用權」，你住了20年後想轉手，就剩下30年，因此會越來越難脫手。這就是京站那個建案現在不少賣家想脫手的原因。你如果沒有孩子，一生非住在都市蛋黃區，捷運一分鐘不可，或是買來租給別人，或許可以考慮。
新加坡權利是99年，所以他們的組屋轉讓其實有漲價10％。台灣相對新加坡的土地比較多，設定99年等於永久綁住政府的地，不大合理，也違背多數人最愛講的「自由經濟市場」的運作機制。50年的就算老房子了，應該要都更。
▲ 新加坡的組屋，是一種社會住宅的模式。（圖／路透）
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韓國經濟拉警報 房價大崩盤
第二，韓國房價崩盤並非政府打房成功，之前文在寅用力打房，把首爾的房價打到井噴上去，創歷史新高。所以吵著政府不打房，才導致房價上漲，根本是錯誤命題，與不正確的因果關係。因為自由市場就是供需關係，當大家都想買房，那房價永遠不會下跌。換個角度說，如果要求建商一直蓋不就供過於求。這時候你會不會又說政府圖利財團跟建商？
韓國（首爾）房價崩盤反而是經濟泡沫化的徵兆，韓國的苦日子要來臨了。（韓國人會說：我們早在吃苦了，不然「地獄朝鮮」怎麽來的。）
以首爾來說，房市崩盤的連鎖效應就是銀行債務收不回，高失業率，景氣衰退，你都沒工作也沒辦法貸款，房子打五折你也買不起。（試想，台北市大安區一坪兩百萬打五折，你買得起嗎？我是買不起，或許岳父是大建商的才有辦法。）
▲ 韓國的「傳貰制度」其實就是一種「槓桿投資」。（圖／路透社）
要看懂韓國（首爾）的房市崩盤，要先從「傳貰制度」認識。「傳貰」（전세）是租屋者給房東一筆押金，金額通常是房屋價值的30～80％，不需再支付任何房屋租金，租約到期時，房東會將押金全數退回給租屋者。假設你租一千萬的房子，你能拿出三百到八百萬現金給房東，你就能在這邊住到租約到期後，房東還全額退還給你。看起來是不是超爽的！等於是住免費的。但魔鬼總在細節裡，稍後說明。
但你會先問，我哪有那麼多錢。韓國銀行可以提供低利貸款，你一手借錢，一手交給房東，在租約期間你只要付銀行利息就好。房東則可以用你給的這筆錢，再去買新房子租出去。銀行、建商、人民（房東和房客）都是贏家，這制度太棒了，資本主義萬歲！
我相信多少人應該有警覺了，這是一種「槓桿投資」：高報酬伴隨高風險，尤其發生風險時產生的骨牌效應，甚至會造成金融危機。例如美國2008年次級房貸金融風暴、日本1990年經濟泡沫化。
▲ 隨著半導體市場迎來不景氣，加上進口能源價格上漲，韓國貿易逆差現象持續數月。（圖／CFP）
韓國「傳貰」制度讓首爾的房價只漲不跌，直到韓國對中國的貿易出現逆差。烏俄戰爭導致能源上漲，高度仰賴能源進口就等於要付出更多的錢（這點台灣也是）。韓國的房地產仰賴這些賺出口錢支撐，現在不僅沒了，原本的成本又提升，等於把錢吐出去。
雪上加霜，美元升息導致世界各國也必須跟著升息，提升大概七倍的借貸利率。然後韓國房市就爆炸了。利息忽然膨脹暴增，很多人（包括房東）付不起只好拋售房子。大家以為只有房東會出事嗎？悲劇就在這，房東跑路，那些用「傳貰」跟銀行貸款全額給房東的租客，也因為無法從房東身上拿回金錢，而欠下一輩子可能都還不完的龐大債務，最終遺憾做出極端選擇。
韓國（首爾）房價飆漲跟暴跌，對於多數人民都是災難。網友高潮「韓國房價跳樓式爆掉」，某方面沒說錯，確實很多承租的房客因此跳樓。現在房價崩盤，建商、銀行、財閥，以及領他們薪水和周邊相關靠他們賺錢的人，都處在危機之中。沒有人能置身事外，無一倖免。回到文章開頭反觀台灣，是不是有點可愛。
「住豪宅」只能靠自己
▲ 買房者要先想清楚到底是要「買負擔得起的房子」，還是實際上「想當有錢人」。（圖／翻攝自YouTube／四叉貓愛滾動、館長惡名昭彰）
最後我要說，你要先想清楚到底是要「買得起負擔得起的房子」、「住在房租合理的房子」，還是你實際上「想當有錢人、過有錢人的生活」。前兩者政府可以努力，用福利政策協助人民；後者只能靠你自己的造化。現在台灣有改善「青年貸款」的條件，首購族可以去銀行問問。
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