▲ 去年7月16日，約二、三萬憤怒民眾走上凱道，要求政府實踐「居住正義」。（圖／記者李毓康攝）
● 林忠正／經濟學博士、前中研院研究員
2023年7月16日星期天，凱道上有一埸以柯粉、昌粉、館粉為主的憤怒青年，約有二、三萬人的集會，要求政府實踐「居住正義」。這個集會之前，行政院曾陸續拋出「300億租金補貼」、「囤房稅」、「青年安心成家購屋」等政策，與會的政治和社運人士並不買單，猛批執政的民進黨政策跳票，只會灑錢買票。一時間藍、綠、白大混戰，但是到現在台灣房價過高的問題解決了嗎？
「居住正義」是什麼？
居住正義是什麼？每個國家都有不同的定義和政策目標。一般而言，居住正義並不是要達成每個家戶都可以買得起房子為目的，而是要讓買不起房子的民眾至少都能找到負擔得起，而且安全無虞的住所。
在市場經濟的國家裡，住宅的價格和租金基本上是由市埸供需所決定，但是房價的高低並不像一般商品在短時間內就可透過供需的快速調整而達到穩定又合理的狀況。尤其在人口不斷滙集的都會地區，高樓大廈的興建從找地、申請、到興建落成動輒需要四、五年以上的時間，住宅供給的時間落差常是建商和投資客輪番炒作都市房價的機會。
▲ 居住正義並不是要達成每個家戶都可以買得起房子為目的，而是要讓買不起房子的民眾至少都能找到負擔得起且安全無虞的住所。（圖／翻攝自YouTube／四叉貓愛滾動、館長惡名昭彰）
台灣居住問題不在於「缺」，是台灣人愛存錢買房，不斷墊高房價！
相較世界各國而言，台灣家戶的自有住宅比率非常高，達到78.6％，日本是61.2％。美國家戶的自有住宅率則為64.5％ ，英、法和美國差不多。台灣家戶需要租屋且無擁有其他房者的比率才18.2％ （另3.2％的家戶擁有住宅卻租屋而居），相對於其他國家是很低的比例。
台灣人喜歡買房子！目前台灣有相當高的比例，亦即18.3％的台灣家戶擁有第二棟及以上的住宅；同時也造成全台空屋率高達18.5% （日本空屋率才13.6％）。這些數字大致說明台灣住宅大體上沒有供給不足的問題存在，只有房價和房租是否太高的問題（其實房價高，房租也會跟著高）。
台灣房價在國際間名列前茅！
房價是否過高或過低，通常要看房價和所得之間的比例（住宅價格的中位數／家戶可支配所得的中位數）；意思是說，一個家庭購買一戶住宅，平均需要支付多少年度的所得。
▲ 台灣一個普通家庭平均需要大約20年的所得才能買到一間普通的住宅。（圖／記者李毓康攝）
台灣一個普通家庭平均需要大約20年的所得才能買到一間普通的住宅，南韓是26.5年的所得，中國家庭需要38.4年，香港則要42.6年；反觀先進國家的日本才需要7.5年的所得，美國更低到4.6年的所得就可以買到住家。就國際比較而言，台灣的房價水準確實是比美、日等國家貴了非常多；但低於香港、中國、南韓等高儲蓄率國家的房價。台灣人一輩子省吃簡用，存錢就是要買房子。這種行為對個人是件好事，但是大家都這麼做，反而不斷推高了房債！
房價上漲是全球性的現象！
近二十年來房價高漲的問題並不是台灣獨有的特色。因為2007年美國發生次貸風暴，股市也隨之崩盤，因此美國聯準會從2008年1月起開始緊急降息，到2022年3月轉為升息為止，大部分國家包括台灣，都進入了長達14年之久的貨幣寬鬆和低利率時代，全球的資產包括各大都市的房價，也隨之高漲。
多篇台灣的房價研究也證實在其他條件不變時，台灣的利率降低，會促成房價上升；反之亦然。這道理也很簡單，利率低，每月房貸負擔就低，房子的買氣就會上升，房價自然水漲船高；利率升高，房貸負擔重，房子買氣少了，房價就會跌。
▲ 美國聯準會從2008年1月開始降息，到2022年3月轉為升息為止，大部分國家包括台灣，都進入了長達14年之久的貨幣寬鬆和低利率時代。（圖／路透社）
低利率造成房價大漲！
台灣房價上漲，主要原因是台灣跟著歐美國家一樣，被迫走入長期間的低利率時代，房價上升是非戰之罪，並不是那一個政黨執政就可以扭轉的局勢！目前台灣利率已經轉為升息，但是升幅仍然不大，理論上台灣房價至少也應止漲回穩，但是目前房市的反應卻非如此。
究其原因，應該是台灣人買房子除了滿足住的需求之外，其實具有高度的投資性質。當我們比較台灣股市和房市的價格走勢，就可以發現這兩個資產市場二十多年來的走向基本極為相似。依據國內的國泰房價指數2000年的指數約65，2023年上升到135，漲了近1倍；股票指數從9000到18000，也漲了1倍。
同一期間，台灣平均薪資才增加不到30％。換句話說，買房子對年輕人而言，不只已經變成越來越遙遠的夢想，而且相對剝奪感也越來越沈重！柯文哲在總統選舉中，以「藍緣都爛」的訴求，能得到40歲以下過半數的選票，不是沒有道理！這就是青年人挑戰中老年人的世代戰爭。
▲ 依據國內的國泰房價指數2000年的指數約65，2023年上升到135，漲了近1倍，但台灣平均薪資才增加不到30％。（圖／記者李毓康攝）
房地產是台灣人最愛的投資工具！
台灣房價指數和股市指數同步化的現象，說明住宅在台灣不只是居住用途而已，而且具有高度的投資性質。台灣有近二成的家庭擁有二棟及以上的住宅，房屋顯然已經被視為投資工具，存錢買房以賺取利潤已經成為台灣中上階層普遍的投資行為。這也是為什麼台灣的住宅空屋率高達18.5％，比日本還高5％之多。
只要有能力的台灣人持續追求擁有第二棟、第三棟......住宅，這種投資就會創造出強大的住宅需求（有人稱之為假性的住宅需求），房價會被吹高。這又會吸引更多的追求利潤的投資客投入房市，這種不斷漲價的走勢要到後繼的投資客不夠多時，才會出現泡沫化。如果這是一種變相的大規模「龐氏騙局」（Ponzi Game) 或老鼠會，那麼台灣房市什麼時候會崩盤呢？
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